収益マイホームの土地探しのポイント!失敗しないための重要な知識

投資マンション・収益マイホーム




収益マイホームの土地探しのポイントについて説明していきます。

収益マイホームは、単なるマイホームではなく、自宅であることと同時に収益物件の一面も持っています。

収益物件ですから、通常のマイホームのように、自分が納得できればどんな土地でも構わない、というわけにはいかないのです。

 

収益マイホームの土地探しについては以下記事で詳しく紹介しています。

マイホームの土地探しの方法!失敗しないための情報収集とその内容

建物の建築費に関しては、東京でも北海道でも沖縄でも、そう大きな違いはありません。

しかし、土地の価格は地域によって大きく差が出てきます。

 

そう考えると、収益マイホームにとって土地選びは、通常のマイホーム以上に重要になってきます。

収益マイホームの収益性をどれくらい高められるかは、大半は土地選びにかかってくるといえるでしょう。

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収益マイホームの土地探しのポイントと条件

まずは、最低限これだけはクリアしなければならないという条件をご説明します。

最低限クリアすべき条件(1)

「建物の建つ土地」であること

=4m以上の幅のある建築基準法上の道路に、2m以上接していること

その道路が建築基準法上の道路であること

=公道のほか、位置指定道路や、42条2項道路など

 

まず、「建物の建つ土地」であること。

当たり前のようですが、逆に言えば建物の建たない土地が結構売られているということです。

 

建物を建てるために必要な条件は、「4m以上の幅のある建築基準法上の道路に2m以上接していること」です。

敷地の前の道路の幅が4mあって、その道路に対して、敷地が2mよりも広く接している必要があります。

この条件をクリアしていなければ、その土地には新しく建物を建てることができません。

 

さらに、この4mの道路が、建築基準法上で道路として認められた「公道」でなければいけません。

いわゆる「私道」はダメということです。

 

ただし、私道であっても公道として認めている場合があります。

位置指定道路」といわれる道路です。

位置指定道路とは、

「都道府県や市町村の指定を受けて造られた私道」のことで、自治体によってその基準などは多少異なりますが、建築基準法上の道路に含まれます。

そのため位置指定道路に2m以上接していれば建物を建てることができます。

 

また、住宅が密集した地域などでは4 mに満たない幅の道路はたくさんあります。

そのため建築基準法では、法律ができる以前(昭和25年)から建物が建ち並んでいた幅4m未満の道路について、建築基準法上の道路とみなす規定があります。

これが「42条2項道路」です(単に「2項道路」、あるいは「みなし道路」とも呼ぶ場合も)。

 

「42条2項道路」も位置指定道路と同様に、敷地が2m以上接していれば、建物が建てられることになっています。

ただし「42条2項道路」に面する敷地に建物を建てる場合、道路の中心から2mのところが道路と敷地の境界線とみなされることになっています。

これを「セットバック」といいます。

 

自分で購入した敷地であっても、セットバック部分には建物や塀などを建てることはできません。

物件情報には「要セットバック」などと書かれているので、セットバック部分の面積がどれくらいになるのかを確認する必要があります。

 

これらの条件を建築基準法で「接道義務」といいます。

接道状況の悪い道路は、「再建築不可」とされてしまうので選択の対象から除外しなければなりません。

 

再建築不可の土地には、現在何かが建っていたとしても、新しく建物を建て替えたり増築したりすることはできないからです。

隣接する土地を買い足したりする方法などもありますが、基本的には手を出してはいけない土地です。

 

 

このように書くとなにやら難しそうですが、あまり気にする必要はありません。

再建築が不可能な物件は、インターネットや不動産会社で得た図面などに「再建築不可」と記載されているので、すぐに判断できます。

記載されていなければ、基本的には接道条件をクリアしていると考えてよいでしょう。

 

もちろん、念のため情報提供元の不動産会社に確認することも必要です。

現地に行って巻き尺を使って自分で測ってみればなお確実です。

 

それでも心配な場合は、市町村の建築課や道路課などの窓口で、住所を伝えて確認してもらいましょう。

 

 

建物の建つ土地」と「建築基準法上の道路」はあくまでも最低限の条件です。

この条件を満たした土地でなければ、住宅ローンも下りません。

住宅ローンはマイホームのためのローンですから、建物が建たない土地には銀行は融資してくれないわけです。

さらにもう一つ、クリアしておかなければならない条件があります。

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最低限クリアすべき条件(2)

「借地」ではないこと

借地の場合、土地を他人から借り、借りた土地の上に自分の建物を建てることになります。

30年などと期間を定めて、その期間だけ貸してくれる「定期借地権」というものもあります。

 

借地でも建築基準法の条件をクリアしていれば建物は建てられます。

また、土地を買うわけではないので、土地代は不要。その代わり、最初に保証金として15〜30%程度預ける必要があり、その上で、賃貸住宅でいう家賃にあたる地代を月々支払う必要があります。

 

借地なら最初の費用は安く済みますが、ローンに加えて地代も支払うことになるので、月々の出資は高くなります。

長い目で見れば、借地よりも購入した方がお得だった、ということになりかねません。

 

それに結局のところ、いつまで経っても他人の土地です。

50年の定期借地権なら、50年の期限が来たらその土地を更地にして返さなければならないのです。

その際に土地の所有者と借り主がもめることも少なくありません。

 

 

さらに、銀行も借地に対する融資はしぶる傾向にあります。

住宅ローンの融資額が大幅に減らされてしまうこともあるようです。

条件のいい土地を見つけても、そこが借地だったら避けた方が無難でしょう。

 

建築基準法で建物が建てれることと、住宅ローンの融資を受けられることが、収益マイホーム用の土地選びの必要条件です。

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安すぎる土地には気を付けろ!

土地探しをしていると「この立地でこの価格?」とビックリするほどお手頃な土地に出会うことがあります。

掘り出し物を見つけたと興奮する前に、何かあるんじやないかと疑ってみたほうが賢明です。

 

例えば、以下の物件資料をご覧ください。

 

以前、売りに出ていた千葉県某市の土地です。

最寄り駅には、都心まで40分弱で行くことができる電車が直結しているので、通勤・通学に適した立地といえます。

土地面積が130 ・05平米(約40坪)とかなり広く、それでいて価格がなんと300万円。

坪単価にすると約7万円という激安な物件です。

この条件だけを見るとラッキーな掘り出し物のようですが、実はとんでもないシロモノなんです。

 

どこがダメなのか、わかりますでしようか?

答えは、備考欄にありました。この土地、「傾斜地」なんです。スキー場のグレンデのような坂になっているわけです。

現地で実際に見てみると、その傾斜は想像以上。まともに立っていられないほどで、崖と言ってもいいくらいです。

 

この傾斜地に家を建てるには、土砂が崩れないようコンクリートで固める擁壁工事(ようへき)を行う必要があります。

 

ハウスメーカーで見積もりを取ってみると、収益マイホームを建てられるくらいに工事をするとなると、工事費用は2000万円かかるということでした。

300万円の土地のはずが、実質的には2300万円だったということになります。

 

このように、あまりにも安すぎる土地の場合、ウラがある場合がほとんどです。

傾斜地のほかに土地価格が安くなる事情としては、次のようなものがあります。

 

【安すぎる土地の理由】

・崖のそばに位置している土地

・「旗竿敷地」など、土地の形が異常に悪い土地

・過去に河川敷や沼地だったところを造成した土地

・周辺環境が悪い

 

これらは物件の資料に記載されている場合もありますが、読んだだけでは実態をなかなか把握できない場合もあります。

怪しいなと思ったら、まずは不動産会社に確認することです。

自分の目で確かめることも必要です。

 

不動産会社はその土地の相場をよく把握し、収益の確保できる値段をつけています。

とすれば、ラッキーな「掘り出し物件」はあまり期待しないほうがいいのかもしれません。

 

法外に割安な物件に対しては疑ってかかり、納得がいくまで不動産会社に説明を求めることが必要です。

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収益マイホームに適した土地とは

ここまでは最低限家が建つための条件ですが、収益マイホームを建てるには、さらにクリアしなければないない条件があります。

 

収益マイホームは、マイホームであると同時に収益物件です。

収益物件の場合、アパートと同じような「共同住宅」といった扱いになり、そのために自治体の条例が関係してくるので、マイホームよりは多少ハードルが高くなるケースがあるのです。

 

例えば東京都世田谷区の場合

共同住宅を建てる場合、公道に4m以上接していなければならないという条件があったり、

 

千葉県船橋市の場合

床面積200平米(2m)を超える共同住宅を建てる場合、公道に4m以上接していなければならないという条件があります。

 

一戸建てでは「2m以上」だった条件が、200平米を超える共同住宅では、2倍の4mに拡大しているのです。

 

こうした条件が自治体ごとに決められています。

気に入った土地が見つかったら、収益マイホームのようなプランが利用できるかどうかを、不動産会社や自治体へ確認する必要があります。

問い合わせるだけならタダです。

どんどん聞いてみてください。

それを繰り返すことで、その地域に適した収益マイホーム用地とはどのようなものか、知識が身に付いていきます。

 

 

こうした共同住宅についての規制は自治体によって少しずつ異なっています。

なれをよく理解することで、ちょっとした裏技を使って規制をクリアすることもできます。

 

また世田谷区の例になりますが、

共同住宅を建てる場合、道路に4m以上面している必要がありました。

しかし、これはあくまでもアパートやマンションの場合。

「長屋」なら2mでも規制にかからないという規定があります。

 

アパート長屋の区別にもいろいろ細がい条件がありますが、一つの例を挙げますと、「入り口」の違いです。

長屋の入り口は、すべて1階になくてはならない決まりがあります。

 

例えばアパートなら、1階に2部屋、2階に2部屋、全部で4部屋あるとすると、各階にアつずつ部屋の入り口が必要です。

これを長屋構造で建てるとすると、すべての入り口を1階に設ける必要があります。

2階の部屋の入り口も1階にあり、ガチャツとドアを開けたらそこにいきなり階段が出てくる構造です。

こうすることで、共同で使う廊下や外階段などの共有部分がなくなります。

共有部分が一切なく、玄関を一歩出たらをこはもう外の通路になっているものが、長屋として認めれます。

 

このような長屋構造にすることで、規制がクリアできる自治体も中にはあります。

ただし、逆に長屋にしたほうが条件が厳しくなる自治休もあるので注意が必要です。

 

長屋というと何となく古めかしい響きがありますが、メゾネットと聞くといかがでしょうか?

デザイン次第ではおしゃれな長屋も造ることができるのです。

 

収益マイ本―ム用によさそうな土地を見つけた際、まずは共同住宅で建てようとして、もしダメだったら「長屋形式」を検討してみるのもよいでしょう。

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土地の広さはマイホーム部分から逆算

土地の広さも重要な条件の一つです。

収益マイホームを造るには、どのくらいの面積の土地が必要でしょうか。

 

収益マイホームの場合、まずは自分がどれくらいの広さの住居に住みたいかを想像し、そこから逆算して必要な土地の広さを求めます。

 

すでに以前の記事で説明したように、収益マイホームは住宅ローンの特性を利用して造られます。

住宅ローンの適用を受けるためには、建物全体の50%以上は住居にしなければなりません。

この条件で最大限に収益性も求めたいので、自己使用部分と賃貸部分をほぼ半々に造るのが、収益マイホームの王道です。

 

ざっくりと計算して、

自宅に50平米を確保したい場合、賃貸部分も50平米になり、延ベ床面積は100平米必要になるということです。

賃貸部分を2部屋にするか3部屋にするか、どのような間取りにするのがいいのかは後で解説します。

 

参考までに、

一般的な2LDKの面積はおおよそ50平米、

3LDKならおおよそ75平米です。

 

そこから割り出すと、

2LDKに住みたい人なら100平米、

3LDKに住みたい人なら150平米の延べ床面積が必要になってきます。

 

自分がどれくらいの広さ、どんな間取りの部屋に住みたいかで、必然的に賃貸部分の広さも延べ床面積も決まってくるわけです。

さらに詳しく計算すると、賃貸住宅でもあるので通路や外階段など共用部分も考慮する必要があります。

ちなみに共用部分は延べ床面積のおおよそ1割が必要といわれます。

 

例えば居住スペースが100平米であれば、10平米程度が共用部分として必要になり、建物全体の面積としては110平米のボリュームが必要になるということです。

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建蔽率と容積率とは

必要とする延べ床面積を割り出したら、その面積の建物を建てるにはどのくらいの広さの土地が必要かを逆算します。

計算に使うのは「建蔽率(けんぺいりつ)」と「容積率」です。

建蔽率=建物が土地に接している面積÷土地面積
容積率=建物の延べ床面積÷土地面積

 

家の面積には、建築面積(建坪)延べ床面積があります。

 

建築面積は、

土地面積のうち、どれくらいを建物に使えるかということです。

2階建ての建物の場合、1階部分の面積と考えればいいでしょう。

 

延べ床面積は、文字通り、全フロアの面積の合計です。

2階建ての建物なら、1階と2階の居住スペースの面積を足した数値になります。

 

厳密には、吹き抜け部分、バルコニーの先端から2mまでの部分、ひさしなどは床面積から除外していいことになっています。

また、駐車場や地下室に対しては緩和措置がありますが、これらも市町村の条例によって異なりますので、確認してみましょう

 

 

土地面積に対する建築面積の割合を「建蔽率(けんぺいりつ)」といいます。

建蔽率は土地によって異なりますが、50%、60%、80%などがよく出てくる数値です。

 

例えば建蔽率が50%と定められている土地では、面積が100平米あるなら、1フロアを50平米とした建物を建てることができます。

 

一方、敷地面積に対する延べ面積の割合を「容積率」といいます。

こちらも土地によって異なります。容積率が200%と定められている土地なら、土地の面積が100平米あったとすると、延べ床面積が最大200平米の建物を建てることができることになります。

1フロア60平米・3階建ての建物を造っても容積率の枠内に収まります。

 

建蔽率や容積率は、都市計画によって定められています。以下のような数値がよくある組み合わせです。

【代表的な組み合わせ】

・建蔽率40%、容積率80%
・建蔽率50%、容積率100%
・建蔽率60%、容積率200%
・建蔽率80%、容積率300%

 

収益マイホームを進めには、最低で幅「建蔽率60%、容積率200%」の土地が必要になります。

これ以下の水準では、建物プランを作ってみると自宅以外の賃貸住宅が作れなくなってしまうことも良くありますので、厳しいことが多いのです。

ただ、「建蔽率60%、容積率200%」の土地は市場に出回っている数も多い組み合わせですので、あまり心配する必要はありません。

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用途地域による制限

容積率についてはもう少し細かい規制もあります。

 

先ほど、最低でも「60% .200%」の組み合わせが必要と説明しましたが、土地の規定が「60% 。200%」となっていても、これをフルに使えない場合があります。

 

用途地域」による規制がかけられている場合です。

 

用途地域とは、

その土地の用途を指定している規制のこと。

住宅は住宅街に、お店は繁華街などに、工場は工業地帯にといったように、ふさわしい場所にふさわしい建物を建てようということで土地の使い方のルールを定めたものです。

 

用途地域は大まかには居住系・商業系・工業系の3種類に、細かくは13種類に分けることができます。

例えば居住系のエリアでは、住宅以外の用途は制限され、その結果、よい環境の住宅街が維持されます。

しかし、その代わりに、住居を建てようとした場合、容積率の制限が厳しくなっています。

 

 

制限の基準となるのは、土地の目の前の道路幅です。

居住系のエリアに住居を建てる場合、日の前の道路の幅が12m未満だったら、前面道路の幅に10分の4を掛け、その結果算出された「容積率」と、「都市計画で定められた容積率」の、いずれか低いほうの数値を当てはめることになります。

用途地域が「居住系」の場合

A 都市計画で定められた容積率

B 前面道路の幅から割り出した容積率 =道路幅×(4/ 10)×100(%)

AとBのうちどちらか小さいほうの容積率を当てはめる。

 

ちょっとややこしいですが実際計算してみましょう。

例えばある土地の前の道路が幅4mあったとします。

この4mに10分の4を掛けて、これを%に置き換えます。

 

4m道路に接する「居住系」の土地

(客積率200%)の場合

 

これを%に置き換えると、160%

⇒160%と規定の答積率と比べて小さいほうを適用

⇒適用される容積率は「160%」

 

10分の4を掛けると160%という数値が出てきます。

この数値を、その土地に規定された容積率と比較するわけです。

 

その土地に定められた容積率が「200%」だった場合、160%と200%を比較すると、小さいのは160%のほうなので、実際の容積率は160%となるわけです。

もし進路の幅が2倍の8mだったらどうなるのでしょうか。先ほどと同様に計算してみましょう。

 

8m道路に接する「居住系」の土地

(容積率200%)の場合

 

8 m×4/ 10=3.2

これを%に置き換えると、320%

⇒320%と規定の容積率と比べて小さいほうを適用

⇒適用される容積率は「200%」

 

計算して出てきた容積率と、規定の容積率を比較して、低いほうの200%が適用されます。

つまり、前面道路の幅が広ければ広いほど、フルに「建蔽率60% .容積率200%」の建物を建てられることになります。逆に道路の幅が狭ければ、建物の容積率が制限されてしまうわけです。

 

この10分の4というのは居住系のエリアに限ったことで、土地の種類によって10分の6とか10分の8などと数値が変わります。

 

皆さんが土地を探そうとする場合、

通常は居住系のエリアから探すことになりますので10分の4という数値を覚えておけば大文夫でしょう。

 

 

110平米(約30坪) 。

容積率160%の土地の場合、150平米の延べ床面積の建物を建てられることになります。

この容積率いっぱいに建てると、相当に大きな建物ができることがあわかりいただけると思います。

 

実は収益マイホームの場合、大きすぎる建物は効率的ではありません。

ですから容積率についてあまリシビアに意識する必要はありません。

ただ、一応計算の仕方は覚えておいたほうがいいでしょう。

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自分が必要な平米数を計算

さて、土地に関する計算式や制限がわかったところで、これから造に収益マイホームは必要な土地面積を割り出して教ましょう。

 

1階は自宅、2階は賃貸という収益マイホームを造ると仮定します。

自宅部分には2LDKクラス、だいたい50平米ほしいなと考えています。

 

となると賃貸部分も50平米になり、「建築面積(建坪)50平米・延べ床面積100平米」の収益マイホームというプランにります。

 

「土地面積×建蔽率」が建築面積の上限になるので、この場合は、土地面積×60% =50平米。

これを逆算することで、収益マイホームを建てるのに必要な土地面積を割り出すことができます。

 

1階が自宅(50平米)、2階が賃貸住宅(50平米)の収益マイホームを作るなら・・・

建蔽率が60%とすると、

50平米÷60%=83.3平米=最低限必要な土地面積

この場合、最低でも83.3平米の広さの土地が必要になるということです。

 

次に、この土地を「容積率」の視点から見て問題がないか計算してみましょう。

「土地面積×容積率=延べ床面積」なので、

 

容積率200%なら・・・

83.3平米×200%=166.6平米

容積率から計算した延べ床面積は166.6平米。

この大きさまでなら建ててもいいことになります。

 

目的とする収益マイホームの延べ床面積は100平米ですから、容積率の面では十分にクリアしていることがわかります。

もし土地前面の道路の幅が狭く、用途地域の制限が加わつたとすると、容積率は小さくなります。

 

容積率160%なら・・・

83.3平米×l60%=133.3平米

容積率160%でも十分に100平米の建物を建てられることになります。

先ほど、容積率に関してはあまリシビアに考えなくていいと書いた理由がおわかりいただけたでしょう。

 

と、ここで何か釈然としないと感じる人もいるかもしれません。

建築面積は50平米。対して土地面積は83.3平米。

つまり、33.3平米も土地を使っていないことになるからです。

なんだかもつたいない話です。

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しかし、ご安心ください。

実際に建物を建ててみると、隣地境界からの距離確保など、細かな部分でいろいろとスペースを使わなければならなくなるので、本当に余ったなと思える部分は駐車場1台分ほどしかありません。

その駐車場は自分で利用してもいいですし、貸し出してもいいのです。

 

 

では練習です。

先ほどは、自宅部分を2LDKクラスの50平米ほしいと仮定して、必要な土地の広さを計算しましたが、やっぱり3LDKくらいはしいと思い直したとします。

 

3LDKといえば、だいたい75平米です。

この条件から、必要な土地の広さを計算してみましょう。

建蔽率60%の基準から見て必要とされる土地面積は125平米。

容積率を160%とすると、125平米の土地には200平米までの建物を建てれることになり、必要とする広さを十分はクリアしています。

 

このように計算することで、土地の広さ、建物の大きさ、自宅の広さ、賃貸部分の広さなど、かなりの部分が具体的になってきました。

収益マイホームヘの思いもだんだんと高まってくるのではないでしょうか。

 

収益マイホームでタダで自宅を得る方法についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

関連:収益マイホームでタダで自宅を得る方法!普通のマイホームはいらない

関連:住宅ローンがわからない!収益マイホームでする住宅ローンのメリットとは

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