マンション不動産のオーナーで収入を!投資で破産しないための知識

マンション経営

 

ゆとりある老後の生活費!あなたはイメージできていますか?

高齢化社会が進み年金制度が崩壊・増税がUPし負担増など、将来の生活が不安ですよね。

 

老後の安定した生活と生活水準を保つには、には「収入」「貯蓄」を有効に活用する必要があると考えています。

 

そこで話題になっている、マンション経営や不動産投資。

コンサル不動産が言ってくる物件金額や利回りは現在までいろいろ資料と電話頂いていますが私の意見では信用なりません。

 

今回は、不動産投資は儲からないという噂は本当なのか?

マンション不動産のオーナーで収入を得られるのか?

都心で始める投資で破産しないための知識についてお話しします。




第三者視点で公正に評価【いえーるコンシェル不動産投資版】
 


マンション経営で年収アップ【Oh!Ya(オーヤ)】

20年間の老後二人の生活費は、8,000万円以上!

夫婦二人で楽なゆとりある生活を送るためには生活金額を計算してみましょう。

老後に必要な生活費は月々約35万円が必要と言われているのです!

上記の資金に加えて、臨時の出費(病気入院時や家屋・マンション修繕費など)が別途見込まれます。

※生命保険文化センター「生活保障に関する調査」による(平成25年度)

 

退職後に受給される年金額は、試算額のほぼ半分

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年金シミュレーション

退職後の人生は約15~25年程度。その間に受給される年金額を例として計算してみました。

あなたはどんな老後を想像していますか?

※金融広報中央委員会の「家計の金融資産に関する世論調査」より(平成27年度)

 

重要なポイント!

必要な生活費に比べ、受給できる年金の支給額は約半分です。

これでは、退職した後に自分が想像している安定した生活を送ることは難しいでしょうね。

そこで、自分自身で資産を作り出すことが重要になってきます。

それには「貯蓄」+「収入」を活用した「投資」が最適だと考えた方が賢いです。

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ゆとりある将来のために始めるマンション経営

資産運用は様々な種類がありますが、将来の安定と生活を考えた投資であれば安心して運用できるものでなければなりません。

そこで、リスクが低く、できるだけ少額の資金で開始できる比較的身近な資産運用の紹介です。

できるだけ低いリスクで「家賃」という安定収入の口が得られます。

そこで考えの一つとして、都市型の賃貸マンションを1棟保持するのではなく、1戸(1部屋)を購入して1戸のオーナーになることです。

そのため大きな資金を捻出する必要性がなく、リスクが大幅に軽減されます。

 

多額の資金を持った方、または土地などを所有している方などに限られる。

 

手持ちの資金が少ない方や土地がない方でもOK!!

 

重要なポイント!

資金を充分貯めてから始める投資では遅いと思いませんか?

投資は早く始めてるほど早く効果が現れます。

少ない資金で運用できて、かつローンを利用しつつ始められるのがマンション経営なのです。

 

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単身女性

頑張った自分へのご褒美、また将来の副収入のため。

女性が自立した時代にステータスとして持つのも1つの形です。

 

ビジネスマン

キャリアを積み、収入に余裕が出てきた頃。

更に豊かさを求めるなら、その収入と貯蓄を最大限に活用するのが「賢い方の選択」です。

 

退職後の方

この先続くご夫婦での暮らしのために、または家族やお子様ヘの相続のためにも安定収入を見込めるのが「マンション経営」です。

 

投資家の方

リスクとリターンのバランス、節税対策や生命保険などメリットの多い「マンション経営」。

1戸単位で運用できるので投資額に応じた戸数を購入でき、リピーターも多いのです。

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マンション経営の4つのメリット

それでは、「マンション経営」の持つ4つのメリットを見てみましょう。

 

私的年金としての価値

公的年金は支給額に限界があり、最近のニュースでは支給自体の有無さえが不透明になってきています。

そこで、安定した豊かな生活をおくるためには「私的年金」の確保が必要になってきます。

安定した収益が得られるか?と低いリスクで始められるか?が商品選びのポイントです。

 

CHECK1.年金対策の種類とは?

運用する成果によって、支給額が決められるという商品が多いため、将来の生活の基盤(支え)としては、リスクが高い可能性が考えられます。

 

CHECK2. 私的年金とマンション経営の収支はどう!?

【契約内容(例)】

「無選択特則付5年ごとの利差配当付の個人年金保険、年金の種類は10年保証期間付終身年金(定額型)、代理請求特約、年金開始/65歳、払込期間 65歳満了

※契約者配当金(5年毎の積立配当金)は責任準備金等の運用の実績などによって支払われない場合があります。

 

物件価格が2,310万円、融資金額が2,310万円、金利(例)2.23%(変動)、ローン年数は35年、家賃収入としては81,000円程度、管理費等・代行手数料/11,000円

 

重要なポイント!

他の私的年金に比べ、長期的に安定した賃貸収入が見込めるのは、「マンション経営」。

また、マンションを所有している限り収入が続くので、後々の資産として家族や子供達に相続することも可能です。

マンションオーナーという安心的な価値観も感じていただけることでしょう。

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税務上の節税効果

昨今、消費税の引き上げや医療保障費の上昇など、増税が騒がれています。。

現金や貯金で資産を保有しているよりも、マンションという「価値(モノ)」に替えることで、税金の負担を軽減することが可能です。

 

CHECK1. 運用経費が税所得を抑制、節税対策に!

累進課税により、例として「課税所得が900万円」を超えると、所得税率は23%から33%へと一気に跳ね上がります。

それでいうと、不動産投資は課税所得を下げるので、税率を抑えることができるのです。

 

重要なポイント!

税金は所得に応じて課税されます。

マンション経営は家賃収入を得ることにより、ローン金利や減価償却費などの経費を差引くことにより、マイナスが生じることがあります。

このマイナスとなった分を給与所得から差し引くことで、所得税の還付や住民税の軽減につながるのです。





CHECK2. 相続税は減少し節税に!

相続税の場合、課税対象額が影響します。

現金は額面に対して課税されます。

しかし、不動産の場合は評価額に対して課税されるため、その評価は現金のおよそ4分の1にもなるのです。

重要なポイント!

自分自身の節税対策も、相続人が払う相続税に対しても軽減されるのが「マンション経営」なのです。

もし、あなたの手元に同じ金額があるなら、現金管理よりもマンションを持つ方が私はお薦めします。

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生命保険の機能がある

マンション経営には、生命保険同様の似た機能と特徴があります。

一般的な生命保険の商品とどちらが良いのか、以下の図で比較・検討してみましょう。

 

CHECK1. 終身保険とマンション経営はどっちが良い?

団体信用生命保険とは

住宅ローンで融資を受けている契約本人がもし亡くなった場合や重度の障害を負うことになった場合、残りのローン返済額を契約している保険会社が全額担う保険です。

 

重要なポイント!

団体信用生命保険に加入していると、考えたくないですが万一の際には、ローンを返済する必要がなくなり、その購入している建物が資産として残ることになるのです。

もちろん、マンションを購入しているので、その後も家賃収入としては、そのまま受け取れるので、残されたご家族の生活を保障することができるわけです。

 

CHECK2. 定期保険とマンション経営はどっちが良い?

重要なポイント!

定期保険が満期になり高齢で再契約する場合、例えば55歳で再契約というと、35歳時での加入に比べて、ざっくり約4倍程度の掛け金が必要なわけです。

マンション経営と生命保険のどちらがより良い投資方法かというのは個人の考え方にはよりますが、マンション経営にもメリットがあると考えます。

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安定した資産運用

将来のために資産を運用するのなら、一定の安定した収入や安心が期待できる投資でなければやる意味がありません。

その点、マンション経営はリスクが低く、ハイリターンとは言い難いですが、ある程度のリターンが見込める商品といえるでしょう。

 

CHECK1. マンション経営のインフレヘッジ機能とは

長期で見れば、市場はインフレ(物価上昇)となるのが常識といわれています。

物価が上がれば、もちろん貨幣の価値も変動するわけです。

現在の100万円は、将来同じ100万円の価値があるというわけではないのです。

※出典参考として:

総務省統計局「小売物価統計調査」東京23区の民営借家家賃(ワンルーム)より抜粋

重要なポイント!

もし、インフレで貨幣の価値が下がっても、マンションの入居賃料はその時代、時代に応じた金額が設定されます。

ですから、価値が急激に目減りすることはありません。

つまり、年数が経過してインフレがドンドン進むほど、相対的にしてマンションの価値は上がってくることになります。

昨今の技術革新により、マンションの耐久性や安全性は向上しており、価値の上昇が期待できるわけです。




CHECK2. マンション経営の金融商品としての特徴とは?

金融商品にはさまざまな種類がありますが、商品によって特徴が異なるます。

しっかり考課して運用する必要があるでしょう。

では、以下のそれぞれの商品の持つ特徴を図で確認してみてください。

重要なポイント!

バランスの良い投資を行うことで、安心して自分の資産を増やすことができるわけです。

安定性が高く、収益の確実性が見込める「マンション経営」を、ぜひ一度お考えになってはどうでしょう。

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マンション経営のQ&A

マンション経営のメリットについてご理解いただけましたでしょうか?

具体的にご検討するうえで、改めていろいろな疑問が浮かんできますよね。

以下は、実際にマンション経営をするにあたっても疑問や不安に対しての回答です。

 

<疑問>

今後の賃貸需要はどうなの?空室になっても困るし・・・

<回答>

物件を供給する首都圏都市部は大学や企業が集中しているので、地方から首都圏への人口の流入は続いています。

また、未婚者が増加していること、法人の一括での借り上げ社宅などでの需要拡大も十分見込まれます。

さらに、空室リスクを回避するために「借り上げシステム」という制度を活用することも可能です。

 

<疑問>

マンションの老朽化が心配なんですが・・・?

<回答>

マンションも建物ですので経年劣化などにより、大幅な修繕や建て替えを検討しなければならない時期がきます。

お客様の資産を守るため、設計分野と建築分野の2段階において第3者機関が行う検査をクリアしたマンションを販売している不動産が好ましいでしょう。

また、現在までの販売実績と会社独自のノウハウを活かした修繕計画を提案してくれるか?で不動産を選択し、老朽化の対応をします。

 

<疑問>

築年数によって    家賃は下がるの?

<回答>

東京を中心に首都圏では、人気の沿線や街がポイントになります。

また、駅から徒歩10分以内という好立地の賃貸マンションは、新規の供給が圧倒的に少なくなくなります。

ですから、築年数が経過した物件でも家賃の低下はあまり見られなく、さらには立地や利便性により希少性の高い物件では、家賃の上昇が見られます。

そのため、販売される物件は最寄り駅から徒歩10分以内の好立地に特化した不動産や物件などを選択しましょう。

 

<疑問>

マンションの価格<価値>

<回答>

投資用マンションとしての価値は「賃貸の需要があるか」「家賃の水準にあるか」ということにあるといっても過言でないと感が増す。

賃貸としての需要がある、ニーズが高い物件は築年数がある程度経過していても価値はあまり下がらず、高い家賃水準を維持している傾向にあります。

 

<疑問>

万が―マンションに欠陥があったらどうなるの?

<回答>

新築マンションの場合、基本構造部分の欠陥や不備については売主が10年間保証するよう法律で義務付けられています。

ですから、この保証をより確実に実施するため、住宅保証機構が消費者保護を目的とした「住宅瑕疵担保責任保険」が付保されています。

 

<疑問>

地震が来たらどうなるんですか?

<回答>

マンションは、地中深くの硬い地盤まで杭を打ち込んで、強固に建設されているマンションは戸建住宅と比べると、地震には非常に強い構造体といえるでしょう。

特に住戸スペースが小さいワンルームマンションは、柱や梁の緊密性が高まるため、さらに強くなります。

また、昭和56年に施行されました「新耐震基準」以降に建てられたマンションは、過去の大型地震での被害は1%に満たなかったと報告されており、その強さが実証されているのです。

 

<疑問>

ローンを利用した場合、金利が上昇したらどうなりますか?

<回答>

現在の日本の金利水準は、ニュースでも聞くように稀にみる「低金利」です。

今後の経済の動向によっては、金利の上昇は十分に考えるでしょう。

しかし、金利水準と物価は必然的に連動しているため、金利の上昇時には家賃も上昇する傾向にあります。。

また、ローンの一部繰り上げ返済の処理をするなどして、残債を減らすことも有効な対策といえるでしょう。

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おわりに

私は、マンション経営や不動産投資は、鬱陶しいものだと思っていました。

実施する・しないは別として、「不動産の情報、節税の情報、地価の動向などを収集しておこうと思ったのがきっかけです。

 

今の時代では、不動産やマンション経営で必要な知識など得てて損はないと思います。

私の場合は、ただ情報が欲しかったので一括資料請求してまずは会社や企業の情報を収集しました。

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営業電話など迷惑的な電話をしてくる不動産もありますがそこは知りたい情報だけ収集すればいいのです。

不明点や疑問点はドンドン聞いてみて不動産の各対応も見てみましょう。

儲け話ばかりする不動産であれば頼まなければいいのですから。

 

情報化社会ですので、情報を取集して自分の生活に活かしていきましょう!

以下のDVDも知識としては参考になりますよ!

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以上、akapでした。

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