公的年金だけでは不安な昨今、豊かな将来に向けた〈私的年金〉として、マンション経営に大きな注目が集まっています。
「でもマンション経営って難しそう」
「お金持ちがやる投資なんじゃないの？」と思っていませんか？
今回は、マンション経営の知識と運用！不動産で利益を出す方法と見分け方についてお話しします。
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マンション経営って
マンション経営は、安定した未来への近道です！
マンション経営は、多くの資金が無くても手軽に始めることができ、上がり下がりが激しい他の投資よりも長期的に安定した収入を得ることが可能な資産運用ともいえます。
マンション経営の４つのステップ
マンション経営相関図
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なぜマンション経営？
今、マンション経営に追い風が吹いています。
今の市況には、マンション経営のための様々な好条件がそろっています。
仕事のために東京へ転入する単身者が増加し続けていることはもちろん、住宅ローンの低金利により利回りが借入金利を上回るイールドギャップが拡大、アジアヘッドクォーター特区と2020年に向けた都市整備への取り組みもあり、マンション経営を始めるのに適した市場環境が整っているのです。
マンション経営スタートの好機が訪れています。
増え続ける東京の人口
東京都への転入増加数は4年連続で上昇し続けています。
人口が集中する東京都における賃貸マンションの需要は今後も高まると考えられます。
増え続ける単身世帯
東京都の単身世帯数は、2030年に総世帯数の47.2%に達すると予想されています。
これに伴い、賃貸マンションの需要も増え続けると考えられます。
マイナス金利導入で住宅ローンは低金利
投資利回りから借入金利を差し引いた数値をイールドギャップといいます。
このイールドギャップが高いほど、マンション経営に適した状態といえます。
住宅ローン金利が軒並み低減している今が、マンション経営の好機なのです。
アジアヘッドクォーター特区
外国企業の誘致や国際的なビジネス環境の充実を図り、東京をアジアの中核都市とするプロジェクト、アジアヘッドクォーター特区。都内5つの地域が国の指定を受けた特区となっています。
これによりますます東京への注日度が高まり、更なる物価の上昇が見込めます。
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マンション経営のメリット
マンション経営には、4つのメリットがあります。
マンション経営には様々なメリットがあります。
私的年金として、生命保険として、節税対策として、長期的で安定した収入源として、あなたの将来に役立つメリットをご紹介します。
将来の収入源「私的年金」
先行き不透明な経済状況が続き、本格的な高齢化社会を迎える中、公的年金だけで将来の生活は大丈夫なのかと不安を抱く方が多くいます。
マンション経営’なら、住宅ローンの返済は家賃収入でカバーできるので、ローン返済後は家賃収入がすべてあなたの収益となります。
公的年金にプラスして定期的な家賃収入があれば、将来の生活にゆとりが生まれます。
※生命保険文化センター「生活保障に関する調査（速報版）」（平成２５年度）
※年金221,507円 平成２７年度の新規裁定者（67歳以下の方）の年金額の例／厚生年金（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額） 厚生労働省Press Release（平成27年1月30日）より
ご家族を守る「生命保険」
マンション購人の際に組む住宅ローンには「団体信用生命保険」が組み込まれています。
ローンを組んだあなたに万一のこと(死亡、高度障害等)が起こっても、ローンの残債は保険で支払われ、ご家族にはローンが完済されたマンションと家賃収入が残ります。
・例えばマンションを2,500万円のローンを組んで購入した場合
住宅ローンを組むことは、万一のことがあっても、残されたご家族を守ることにつながります。
必要経費で「節税効果」
ワンルームマンションの購入には、相続税・所得税・住民税の節税効果の節税メリットがあります。
節税効果の仕組みを見てみましょう！
相続税対策
現金や有価証券の財産評価額が額面金額(または時価)で評価されるのに対し、不動産保有時の財産評価額は一般的に購入価格の25%～ 50%で評価されます。
ワンルームマンションなら、相続税計算の資産評価を低くすることができます。
所得税・住民税
減価償却など実際の出費を伴わない税務上の経費の計上により、家賃収入より経費が上回る年度が出て来ます。
給与所得と不動産所得を「損益通算」して確定申告すれば、所得税の還付だけでなく住民税も軽減の対象となります。
長期的な「安定収入」
マンション経営は、他の資産運用と比較しても景気の変動に左右されにくいため、長期的かつ定期的に家賃収入が見込める高い安定性が大きなメリットとして挙げられます。
利回りの点からみた場合
銀行に預金しても金利がわずか0.010%ですが、マンション経営では中古ワンルームの表面的利回りは4.5%以上が見込めます。
※銀行預金の利回りは、みずほ銀行大口定期預金(1年)の金利を基にしています。(平成28年10月現在)
※マンション経営の利回りは、「毎月収入×12カ月＋物件価格」で算出しています。
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リスクと解決法
どんなリスクがあるのでしょう。そしてその解決法は？
前項ではマンション経営のメリットについてお話ししましたが、どんな資産運用にもリスクがあるようにマンション経営にはリスクはあります。
ここではマンション経営にどのようなリスクがあるのかを取り上げ、どのように問題を解決すればいいのかを簡単にご紹介します。
空室リスク
賃貸に出しても、空室期間が発生したら家賃収人が途絶えてしまいます。
入居者がいて順調に経営できていても、契約期間の満了や転勤・卒:業のシーズンには空き室が出てしまう可能性があります。
＜解決法＞
空室が生じにくい好立地・物件状態の良いマンションを選択しましょう。
万一空室になった場合でも、礼金の見直し、広告費の増額、フリーレント付加等を検討することで成約のスピードを加速させることができます。
金利が上昇するリスク
現在は低い住宅ローン金利ですが、もし金利が上昇すると、将来のローン返済額の負担が増加することにつながります。
家賃収入をそのまま住宅ローン返済に充てている期間は、金利の上昇が大きなリスクとなる可能性があります。
＜解決法＞
１．金利が低い金融機関を選んだり、固定金利プランを選ぶことでローン返済額の増加を回避することが可能です。
金利水準の低い優良な金融機関と提携している業者を選択すれば安心です。
２．金利上昇が続くと見込まれる状況にある時は、繰り上げ返済により早期に完済することも一つの手段です。
３．金利が上昇する状況では、それに伴いマンションの資産価値も高まっている場合があります。資産価値の高い時にマンションを売却するという選択もあります。
賃料変動リスク
需要と供給のバランスや景気によって賃料を抑えなければならなかったり、築年数が経過すると、建物の経年劣化によって賃料を下げざるを得ない状況になる可能性があります。
＜解決法＞
需要が高く、景気に左右されにくいエリアの物件を選ぶことが重要です。
経年劣化は、耐久性が高く、きちんと管理された物件で回避することが可能です。
（詳しくは「物件選び」をご覧ください。）
修繕負担リスク
エアコン、給湯器、コンロ、水まわり設備、換気扇といった寿命のある専有部分の設備の交換費用や、クロスの張り替えなど退去時のリフォーム費用は、基本的にオーナー様の負担となります。
＜解決法＞
１．ワンルームマンションなら、ファミリータイプに比べて一戸あたりの規模が大きくないため、修繕負担も抑えられます。
２．築浅の物件なら、建築会社の長期保証の期間内であれば修繕負担を軽減できるケースもあります。
３．事前に想定できる修繕費用を把握し、資金計画を立てておけば、修繕負担リスクに対応することができます。
天災・人災などのリスク
地震大国といわれる日本では、地震による建物の倒壊や破損の不安を拭うことができません。
また、入居者が気を付けていても、他所からの飛び火といった火災によるリスクも忘れてはいけません。
＜解決法＞
１．1981年以降に建築されたマンションは新耐震基準をクリアしています。
地震による全壊事例が極めて少ない、厳しい基準の基に建てられています。
２．地震保険に加入することで、損壊等によるリスクに備えましょう。
３．柱・壁で囲まれたワンルームタイプは、ファミリータイプに比べその形状自体が耐震性を持っています。
４．ワンルームマンションのほとんどは、飛び火による火災のリスクを回避する耐火性建築物。
さらに住宅ローンを借りる際に必須となっている火災保険でリスクに備えることができます。
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マンション経営の「物件選び」のポイント
失敗しない物件選びのポイントとは。
マンション経営で最も気を付けなければならないのは物件選びです。
立地条件が良く、安いといった都合の良い不動産はほとんど存在しませんし、立地条件が良ければ価格もそれに応じて高くなります。
目先の価格や利回りに惑わされてはいけません。
保有期間はもちろんのこと、いざという時に売却をしやすい資産価値の高い物件を選ぶことが大切になります。
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所在地
物件の所在地が、東京都内の賃貸需要の高いエリアであること。
都心部にアクセスしやすく、人気の沿線の物件は入居率と需要が高いといえます。
□賃貸に人気の高いエリアか(とくに女性に人気の街)。
□学生・社会人、社宅秦・事務所利用等、幅広いニーズのあるエリアか。
□インフラ整備の進むエリアか。
□再開発エリアか。
□反社会的勢力の事務所が近くに無いか。
※「アジアヘッドクォーター特区」といったインバウント政策から生まれる外国企業の社宅需要が高まるエリアです。
中でも需要の高いエリアを挙げてみましょう！
- 千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区
- 品川区・大田区・目黒区・世田谷区
- 中野区・杉並区・練馬区・豊島区・武蔵野市（吉祥寺地区）
上記の中でもJR山手線沿線は、特に需要の高いエリアとなっています。
最寄り駅からの距離
ターミナル駅へのアクセスが便利な立地で、利便性が高い都心部、駅近の物件は希少性があり、物件としての魅力が非常に高くなっています.
また、新駅や延伸・駅前の再開発などが計画されているエリアも今後注目が集まります。
□最寄り駅から徒歩10分以内か。
□新駅・延伸・駅前再開発などの計画があるか。
□ターミナル駅へのアクセスが30分以内か。
(参考〉
- 「品川」駅～「田町」駅間に新駅
- 日比谷線「虎ノ門」新駅
- 都営大江戸線「光が丘」駅から埼玉方面への延伸計画
- 「中野」駅南北エリアの再開発
- 「蒲田」駅～「京急蒲田」駅(蒲蒲線)
交通の利便性
前述の「最寄り駅からの距離」と併せて、最寄り駅が各停なのか、急行・特急が停車するのかといったこともポイントとなります。
急行や特急などが利用できる駅のエリアは、主要エリアヘのアクセス面で有利なことから人気が高くなります。
□最寄り駅から急行・特急が利用できるか。
その他のチェックポイント
・周辺環境 ・騒音・振動 ・利回り ・外壁の仕上げ ・築年数 ・物件規模
・建物構造 ・エレベーター ・セキュリティ ・宅配ロッカー ・ゴミ集積所
・駐輪場 ・店舗 ・専有面積 ・バス・トイレ・洗面 ・浴室乾燥機
・床仕上げ ・エアコン ・キッチンコンロ ・収納・クローゼット ・洗濯機置場
・ベランダ(バルコニー) ・建物管理形態・建物管理会社 ・共用部の管理状況
・建物修繕・長期修繕計画 ・賃貸管理会社
これら30項目の重要チェックポイントを設けて賃貸マンションを評価することが大切です。
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賃貸管理
安心をお約束する、賃貸管理システム。
マンション経営の特長は「オーナー様の手間がかからず、長く続けられる」ことです。
賃貸管理業務は基本的にすべて管理会社が行うところが多いですから、オーナー様はお仕事を続けながら、副業でマンション経営ができるわけです。
知っておいて欲しい２つの賃貸管理サービス
下記の「集金代行システム」、「一括借上システム」の２つがあります。
＜集金代行システム＞
入居者の募集から入居者の退去時まで、マンション経営に関わる様々な業務を管理会社が行うシステムです。
＜一括借上システム＞
管理会社が物件を借上げ、空室が生じた場合でも、オーナー様へ所定賃料の家賃収入が保証されるシステムです。
オーナー様に別途ご負担が生じる項目
以下の項目は、オーナー様に別途ご負担が生じる可能性がある項目です。
この点も考慮しておきましょう。
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小さな資金で大きな資産を
マンション経営だからできる資産形成！
マンション経営の特長は、住宅ローンを活用することで、少ない自己資金で始めて大きな資産を積み上げられる点にあります。
マンション経営では、金融機関からの融資を活用することができ、さらに家賃収入により安定した収益を見込むことができるのです。
ワンルームマンションのファイナンス
たとえば株式投資の場合、一口１００万円など最初から多額の自己資金が必要になりますが、そのための資金を融資する金融機関はありません。
一方、信頼できる不動産で購入する場合は、提携金融機関から最大で全額融資を受けて購入することができますので頭金10万円と諸費用で始めることができます。
さらに、自動車や高価な貴金属などのローン返済と異なり、マンション経営では家賃収入を返済に充てるわけですから、入居者がローンを返済してくれるということになります。
レバレッジ効果で高い投資利回りを確保
中古マンションならより少なり資金で高い利回りを期待できます。
レバレッジの効く優良物件を選ぶことができれば、高い投資利回りを獲得できます！
レバレッジ効果とは
小さな力で重い荷物を上げる「テコ（レバー）の原理」のように、少ない自己資金によって大きな資産を運用し、より高い収益を生み出すことを「レバレッジ」と呼びます。
ここがポイント！
繰り上げ返済を活用することで、完済までの期間を短くすることができます。
完済した物件の家賃収入を次の物件の返済資金に充てることで、資産は加速度的に積みあがっていきます。
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マンションの種類と比較
中古ワンルームマンションのメリット・デメリット。
ひと口に不動産投資といっても、中古か新築か、区分か一棟かといった違いによって、それぞれ投資金額や収益性も異なってきます。
それぞれが持つメリット・デメリットを見ていきましょう。
ワンルームか？一棟か？
＜ワンルーム(区分)マンションのメリット＞
- 投資金額が安く抑えられる
- 売却しやすい
- 管理に手間がかからない
- 修繕コストは限定的
- 地域の分散投資がしやすい
＜ワンルーム(区分)のデメリット＞
- 一棟マンションと比較して収益が少ない
- 一戸保有では空室になると収益がゼロ
＜一棟マンションのメリット＞
- 収益が大きい
- 空室が一戸あっても複数の部屋での収益が得られる
＜一棟マンションのデメリット＞
- 投資金額が高い
- 価格が高いので売却に時間がかかる
- 部屋数が多く、共有部分も対象となるため手間とコストがかかる
- 分散投資がしにくい
中古マンションか？新築マンションか？
＜中古ワンルーム(区分)マンションのメリット＞
- 物件価格が安く、始めやすい
- 高い利回りを実現しやすい
- 家賃が安定的
- 都心部・駅近の物件も多い
＜中古ワンルーム(区分)マンションのデメリット＞
- 築年数が古いとメンテナンスに不安が残る
＜新築ワンルーム(区分)マンションのメリット＞
- 最新設備が付いてくる
- 不具合が生じにくく長期保有しやすい
＜新築ワンルーム(区分)マンションのデメリット＞
- 物件価格が高め
- 利回りが低め
- 中古になった時の賃料の下落幅が大きい
- 修繕積立基金、管理準備金がかかる
- 都心部、駅近の物件は少なく価格が高い
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マンション経営の税金を知る
マンション経営にかかる税金を知りましょう！
不動産の購入時、保有時、売却時には様々な税金がかかります。より堅実なマンション経営・資金計画のために、どんな税金がかかるのかを知っておきましょう。
専門的で難しく感じても大文夫です。以下の最低限は知っておきましょう。
不動産購入時にかかる税金
１．不動産取得税
不動産を購入した際には、原則として不動産取得税がかかります。納付時期は3ケ月～6ケ月後になります。
２．登録免許税
不動産を購入した際には、所有権の移転登記を行う必要があります。
これにより購入した不動産がオーナー様の所有物であることが証明されます。
多くの場合、物件引渡し日に司法書士へ登記手続きを依頼し、登録免許税を支払います。
３．印紙税
不動産の売買契約書には印紙税がかかります。
不動産の譲渡に関する契約書の内、記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日から平成30年3月31目までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されます。
不動産保有時にかかる税金
１．固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、不動産を保有していれば毎年かかってくる税金です。
不動産売買時においては、不動産の引渡し目を境に売主と買主で精算する契約内容にするのが一般的です。
２．所得税・住民税(不動産所得)
一般的にサラリーマンの方は、給与所得に対する税金として毎月の源泉徴収を通じて、年末調整で納付税額を最終確定させ税金を納付することになります。
マンション経営で生じる利益には、所得税及び住民税が課せられますので、別途確定中告を行うこととなります。
不動産売却時にかかる税金
１．所得税・住民税(譲渡所得)
不動産を売却した時の譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得等と分離(分離課税)して計算します。
保有期間が5年以内の場合には譲渡益の39%、5年超の場合には譲渡益の20%を納付することになります。
２．印紙税
不動産購入時時同様、不動産売買契約書に対する印紙税がかかります。
また不動産売買代金を受領するので、一般的には領収書を発行することになります。
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マンション経営のQ&A
知れば安心、マンション経営の疑問・質問
初めてのマンション経営では、誰もが不安や疑間が頭を過ぎります。
ここではこれまでに寄せられた疑問・質問をまとめてみました。
A.マンション経営を始める人の多くは、会社勤めのOLやサラリーマン、公務員の方です。
手間のかかる管理業務や手続きは管理会社がほとんど行いますので、お仕事をしながら副業として続けられます。
A.マンション経営にかかわる管理業務は管理会社が行います。
オーナー様の手を煩わすことなく、入居者の募集からクレーム対応、入居者の退去時までの業務を行う「集金代行システム」もご用意されています。
A.都心にアクセスしやすい立地条件と、維持管理が行き届いているマンションなら、建物が古くなっても基本的に家賃が下がらない傾向にあります。
まずは価値の下がらない物件を選ぶことが大切です。
A.現在の経済状況では、急激に金利が上昇する可能性は低いでしょう。
また、インフレで金利が上昇した場合は、家賃や資産価値も運動して上昇する傾向があります。
住宅ローンを組む際に固定金利を選び、金利上昇リスクを回避することもできます。
A.都心部・駅近の物件など、需要の高い立地条件の物件を選ぶことで空室リスクを低減できます。
不動産会社により、立地条件や築年数など「一定の条件」を満たす空室リスクが低い物件をご紹介しています。
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マンション購入までの流れ
初めてのマンション購入には不安がつきものです。
少しでも不安を解消できるよう、ご購入までの流れを簡単にご説明します。
１．不動産の選択
まずは信頼できる不動産の選択です。
ここ非常に重要です。
まずは、資料請求などで情報を収集してじっくり検討しましょう。
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営業電話やメールなど営業成績をあげるためだけに売り込んでくる不動産も多くあります。
会社の特徴や強み・持ち物件の地区など聞いてみましょう。
不明点や疑問点はドンドン聞いてみて不動産の各対応も見てみましょう。
誠実に答えられないような不動産であれば頼まなければいいのですから。
あくまでこちらが企業選定するのです！
高い買い物です。
信頼できる不動産と担当者を見つけましょう！
２．不動産担当者の面談
不動産のプロフェッショナルであるスタッフが、専任担当者としてお客様のお話をうかがいます。
不動産購入だけでなく、「投資の出回」「税金対策」を意識したご提案をさせていただく必要があります。
ご相談は無料です。
実際の物件の下見をした上で、検討しましょう。
３．ご購入の意思決定
充分にご納得いただいた上で、ご購入の意思決定をしていただきます。
その際「買付申込書」を提出します。
「買付中込書」に法的な拘束力はありません。
大体不動産では一週間、お選びいただいた物件を確保しておくことができますが、売買契約までの間に他のお客様が成約する可能性がありますので「予約」を勧められます。
４．重要事項説明・売買契約
不動産の宅地建物取引士が重要事項説明を行った後、売買契約を締結します。
以下の資料の用意が必要になってきます。
- 実印
- 身分証明書(免許証、健康保険証、パスポート等)のコピー
- 手付金・印紙代105,000円
５．住宅ローンのお申し込み
不動産提携金融機関の提携ローンをご利用の場合、所定の書類にご署名・ご捺印をします。
給与証明書、源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書などの公的書類もご準備が必要になってきます。
６．金融機関との面談・金銭消費貸借契約
ここは契約不動産にもよりますが、提携金融機関との面談があります。
その場合不動産のスタッフが同行で行われる場合があります。
７．融資の実行・お引き渡し
融資実行と同時に所有権移転登記を行い、物件のお引き渡しとなります。
これでご購入手続きは完了となります。
８．マンション経営のスタート
オーナー様のマンション経営が長期的に続けられるよう、不動産管理会社が随時サポートします。
賃貸管理委託契約の締結などの「賃貸管理業務」や、個人事業の開業届、青色申告承認中請書、確定申告書の作成などの「税務関係」等々、不動産管理会社が随時代行・サポートしてくれます。
あくまで契約するまでサポート内容なども確認しておきましょう。
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マンション経営オーナーの声
マンション経営の体験談です。
実際にマンション経営をやっている方々は、どんな目的でマンション経営を始めたのでしょう？
そして今後どのような展望を持っているのかなど、オーナー様の体験をぜひ参考にしてみてください。
・マンション経営をはじめたきっかけは？
不動産セミナーの内容が今まで聞いたことのない切り口で、マンション経営に挑戦する踏ん切りがついたことと、個別相談で対応してくれた不動産担当者の誠実さに惹かれ、やってみようと思いました・
・マンション経営に取り組む一番の目的
私の場合は、将来的な収入源のためです。
歯科医として年齢を重ねていくにつれ、もし腕の自由が利かなくなれば引退を考えることになると思うんですよね。
それがいつ訪れるかは分かりませんけど、不安を解消するために、元気な今のうちに多く所有したいですね。
・マンション経営をはじめたきっかけは？
友人の紹介がきっかけですね。
友人がワンルームマンションを買っていたのですが、その友人が、不動産を紹介してくれました。
今年の年収が高くなるので「何か対策をしないと」と考えていましたので、良いタイミングでした。
・マンション経営に取り組む一番の目的
やはり節税ですね。
今までいろんな節税対策のセミナーですとか本などを見聞きしてきたんですけど、ワンルームマンションを使った、節税が一番腑に落ちた感じです。
・マンション経営をはじめたきっかけは？
同僚がマンション経営をやっていて、いろいろ聞いて、自分でも調べたリセミナーに行ったりしました。
・マンション経営に取り組む一番の目的
資産の分散ですね。
預金はもちろんですが、他に株と信託投資、変額保険で運用していましたが、不動産という実物資産は持っていませんで、先ほどお話しした同僚から資産分配、リスクヘッジとして勧められたのがマンション経営でした。
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おわりに
私も以前は、マンション経営のしつこい電話などで良いイメージは持っていませんでした。
しかし、知識をつけ学習しておいて損はないと考えマンション経営や土地の活用など資料の一括請求をしてみました。
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やる・やらない。
は別として
不動産情報、税金情報、地価情報などは収集しておいて損はないと思います。
もし検討したい場合は、何度も言いますが、まずは信頼できる不動産の選択です。
まずは、資料請求は無料ですのでいろいろな情報を収集して検討してみてはいかがでしょうか。
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マンション経営についてはこちらも▼
関連：マンション投資で成功するための知識！不動産のオーナーで収入を得る方法
収益マイホームについてはこちらの記事も参考にしてみてください。
関連：収益マイホームでタダで自宅を得る方法！普通のマイホームはいらない
以上、akapでした。
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