「マイホーム賃貸」「収益マイホーム」という言葉をきいたことありませんか？
耳慣れない言葉ですが、その名の通り、収益の得られるマイホームです。
当記事では、マイホーム賃貸でタダで自宅を得る方法をお話ししていこうと思います。
収益が得られない普通のマイホームはいらないのです。
「そんなウマイ話あるの？」と疑う方もいるでしょう。
でも、本当の話です。
なぜなら、我々、つまり一般のサラリーマンが実践しているからです。
また、マイホーム賃貸のセミナーを受けた方で、マイホーム賃貸を実践している方もいらっしゃいます。
この記事を読み進めていくうちに、その実践方法が手に取るようにわかってくるでしょう。
収益物件でありながら自宅として住むことができる。
自宅なのに毎月お小遣いがもらえる。
そして結果的には「タダ」でマイホームが手に入ってしまう。
そんな夢のようなしくみが「マイホーム賃貸」です。
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収益マイホームとは？
首都圏を中心に新築マンションの大量供給が続き、物件の価格もジワリジワリと上昇し、その流れが地方へも波及するなど、いまやマンションブームは大きな流れとなっています。
賃貸住宅や社宅に住んでいて、「そろそろ住宅を購入したい」と考えている人にとって、マンション市場の動向は最大の関心事といえるでしょう。
マンションもいいですが、島国に住む日本人としては一戸建てへの憧れも捨てきれません。
どれだけマンションが機能面や防犯性などで優れているといっても、やはり「家を購入するなら一戸建て」と考えている人も多いはず。
「通勤時間を我慢して郊外に行けば、マンションと同じ価格で広い家に住めるし、子供のためには、広い家で伸び伸びと育てたい」
なんてことを考えて、一戸建てに心をひかれてしまう人もいるのではないでしょうか。
いずれの購入を検討するにしても、先立つものはやっおぱり「お金」です。
現金で全額支払える人を除けば、誰もが住宅ローンのお世話になることになります。
ところが、
ローン返済には長い長い道のりがあります。
３０年や３５年のローンを組んで住宅を購入してしまったが最後、定年までそのローンに縛られることになります。
景気回復傾向にあるとはいえ、年齢とともに右肩上がりに収入が増えることが保証されている時代ではなくなりました。
毎月収入の２割強にもなる返済金を、３５年も払い続けられるかどうかは不安です。
金利だってこれから徐々に上昇していくことが考えられます。
苦労してローンを払い終わり無事定年を迎えたけど、ほとんど貯金も残らない、なんてことになる恐れも・・・。
そんな「お金」のことに頭を悩ませている人にとって、昨今の投資ブームも気になるところでしょう。
デイトレーダーが１日で何億円儲けたとか、ビットコインが将来有望だとか、オイシソウな話題が雑誌やテレビなどを賑わしています。
「ひと儲けして住宅購入資金にしよう」と投資を始める人もいるかもしれません。
しかし、そうそう思い通りにはいかないのが現実の厳しいところです。
そこで静かなブームになっているのが、
アパートやマンションなどへの不動産投資です。
不動産投資についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
関連：マンション経営の知識と運用！不動産で利益を出す方法と見分け方
関連：マンション投資で成功するための知識！不動産のオーナーで収入を得る方法
不動産投資といえば、かつては土地を右から左へと転がして売却益を得るという、ダークでバブリーなイメージがありましたが、最近ではその様相は変化してきています。
アパートやマンションを他人に貸し、毎月の家賃から安定した収益を継続的に得るという方法で、リスクの低い投資手段として注目されているのです。
最近では若い方でもマンション投資を始める人がいるようです。
しかしながら、やはり投資する対象が対象だけに、数万円からできる株や投資信託とは違って投資金額が大きすぎます。
それなりの知識も必要となりますし、素人が気軽に始められるようなものではありません。
「自分の家を購入したい」
「投資で少しでもお金を増やしたい」
この二つは、２０代から４０代を中心とする働き盛りの世代にとって、切実かつ永遠なるテーマといえるでしょう。
実は、その永遠なるテーマをいっぺんに実現してしまう画期的な方法があります。
それが「収益マイホーム」です。
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住宅ローンとマイホーム
「収益マイホーム」の発想は、
「マイホーム」と、投資用アパートやマンションといった「収益物件」のメリットを組み合わせるというコンセプトから生まれました。
マイホームの最大のメリットとは、住宅ローンを利用できるところにあります。
住宅ローンというものは、あらゆるローンの中でも最も優遇されたローンです。
提供している金融機関によって差はありますが、総じて低金利で、かつ長期の返済期間でお金を借りることが可能です。
教育ローン、自動車ローン、カードローンなど、ローンにもいろいろありますが、住宅ローンほど条件面で優遇されているローンはありません。
住宅ローンがあればこそ、数百万円の頭金で、その何倍もの額の物件を手に入れることが可能となります。
ところが、マイホームにはデメリットもあります。
それは、収益を生まないことです。
考えてみれば当たり前のことですが、ある側面から見れば大きなデメリットです。
家を購入すれば、毎月のローン返済のほかに、固定資産税、都市計画税、修繕費などの費用がかかってきます。
３０年や３５年たって、やっとローンが払い終わった頃には、建物が老朽化し、建て替えの必要に迫られます。
その時には地価が大幅に下落しているかもしれません。
お金を生むものは『資産』
生まないものは『負債』
と言われるように、お金を使うばかりで収益を生まないマイホームは、実質的には「負債」になってしまいます。
多額の頭金を払って、長期にわたる負債を手にすることになる。それが一般的なマイホームです。
一方、投資目的で手に入れたマンションやアパートなどの「収益物件」は、当然ながら収益を生みます。
どんな物件でも、入居者がいる限り月々の家賃収入が得られます。
同じ不動産でも、
これは「負債」ではなく「資産」ということになります。
毎月の家賃によって継続的で安定的な収入を確保することができれば、いずれは最初に投資した額も回収できます。
配当金が将来にわたって必ずしももらえるとは限らない株式とは大きな違いです。
ただし収益物件は、これも当たり前ですが自分で住むことはできません。
そして、購入の際に住宅ローンが使えないというデメリットもありです。
住宅ローンというのは、そもそも自分が住むための住宅の取得を支援するローンなので、投資用住宅の購入目的では利用することができません。
投資用住宅の取得の際にお金を借りたい場合、アパートローンなどの不動産用投資ローンを利用することになりますが、住宅ローンと比べると少しハードルが高くなってしまいます。
頭金が必要だったり、住宅ローンにある優遇金利が使えなかったり、ローン期間も２０年前後の場合が多いのが現状です。
マイホームにも収益物件にも、それぞれにメリットとデメリットがあるわけです。
「マイホームはほしいけれど、負債を抱え込むのはちょっと不安が残る」
あるいは、
「確実に収益を得られる収益物件を購入したいけど、条件の悪いローンは組みたくない」そんなワガママな要求を一挙に解決する手段として考え出されたのが、「収益マイホーム」です。
収益マイホームとは、
マイホームでありながら、その一部を他人に貸すことで継続的な家賃収入を得る方法です。
マイホームなので、もちろん自分の住居であり、住宅ローンを利用して資金を調達することができます。
一方で他人に貸しているので、安定的に収益を確保することができます。
いわば、「マイホーム」と「収益物件」のいいとこ取り。
マイホームの購入を検討中の人にとっても、これからの不動産投資を考えている人にとっても、まさに日から鱗の発想が「収益マイホーム」なのです。
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タイプ別：収益マイホーム
「収益」と「マイホーム」を同時に手に入れる方法には、いくつかのパターンがあります。
収益マイホーム「タイプＡ」
投資ローン（１棟もの）型
ファミリータイプのマンションかアパートを１棟、中古（または新築）で購入し、そのうちの１室に居住。住宅ローンが利用できないため、投資用ローンで購入するのが一般的。
収益マイホーム「タイプＢ」
住宅ローン（区分所有）型
区分所有の二世帯マンションを新築で購入し、そのうちの１室に居住。
この場合、住宅ローンが利用可能。
収益マイホーム「タイプＣ」
住宅ローン（１棟もの）型
この記事のメインテーマ。
ワンルーム多数＋ファミリータイプー室のアパートを新築で建築。
適した土地さえ見つかれば理論上いくらでも生産可能。
自分で高利回りの物件を造り出すこともできる。
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タイプＡは、アパートやマンション丸ごと１棟を土地付きで購入します。
そして、例えば部屋が６つあつたら、その中の１つに自分で住み、残り５部屋を人に貸し出します。
このパターンでは、ローンの返済があつても、賃貸部分から得られる家賃があるので、毎月の収支はプラスになります。
友人の中にもこの方法を実践している者がいます。
１億５０００万円でマンション丸ごと１棟を購入し、その１室に住んでいます。
毎月の家賃収入は約１３０万円。
それに対してローンの返済金額が、毎月７２万円。
差し引きすると、手元に５１万円の副収入が入ってくるという、ホクホクな状態です。
と、ここまで読んで「何をバカなことをー」と思った方もいるでしょう。
そうです。タイプＡには問題がいくつかあります。
まず１億５０００万円という金額が大きすぎること。
やはり自分の自宅として住めるぐらいの規模となると、２ＤＫや３ＤＫなどファミリータイプの部屋があるマンションやアパートが必要になるわけで、必然的に全体の規模も大きくなってしまいます。
そうなると最初の購入資金も大きくなってしまい、いくら家賃収入がたくさん入ってくるとはいえ、現実的な話とはいえません。
また、この場合、住宅ローンが使えません。
住宅ローンについては別の記事で詳しく説明しますが、このタイプＡのやり方では自宅部分の比率が小さすぎるので、住宅ローンの対象とはならないのです。
タイプＢは、住宅ローンが利用可能なパターン。
マンションの２部屋を同時に買います。
二世帯住宅としての利用を目的に、２部屋同時に売り出されている新築物件がありますが、住宅ローンを利用してそういった物件を購入して、２部屋のうち１部屋を貸し出すのです。
このタイプもすでに実践しています。
３０００万円で二世帯マンションを購入し、このうちの１部屋を貸し出しています。
家賃収入が毎月１４万３０００円で、それに対してローンの返済が８万３０００円。
これとは別に管理費・修繕積立金が合わせて２万円ぐらいかかるので、差し引きで４万円の収入になります。
この状態で、いずれローンは返済し終わることになり、結果的にはタダで自宅が手に入ります。
こういった物件は、二世帯住宅用としてではなく、「住宅＋収益物件」という商品として販売されていることもあります。
この場合、利回りや収益性という面では魅力的な商品があまり出回っていないのが現実です。
ただし、販売されているものを買うだけですので、さまざまな面で手間がかからないというメリットはあります。
ＡとＢどちらのタイプも、収入が得られて、かつマイホームを手に入れられる手段ではありますが、実際には目的に適した物件が少ないというのが現状です。
タイプＡのような大規模な中古マンション・アパートで、自分が住みたくなるような部屋があり、かつ収益性が上がるような物件は、なかなか見つけるのが難しいはず。
何よりも投資金額が大きすぎます。
タイプＢのような二世帯型のマンションは、そもそも世の中に流通している数が多くはありません。
そこで、当記事でお勧めしているのがタイプＣです。
タイプＣの「マイホーム賃貸」は、一戸建て用の土地を取得し、建物を建てる方法なのですが、ただの一戸建てでは終わらせないのがミソです。
例えば、建物の２階部分は全部自宅にして、１階部分は３部屋に区切り、賃貸アパートとして貸し出すのです。
こうすることで、「自分にぴったりの自宅」「月々の家賃収入」「住宅ローンの利用」を三つ同時に満たすことができてしまいます。
タイプＡやタイプＢでは、適した物件を見つけ出すのが大変ですが、タイプＣの方法なら、土地さえあればいくらでも建てることが可能です。
条件に合う土地を探してくれば、誰でもこの「収益マイホーム」を手に入れることができるのです。
収益マイホームの土地探しについては以下記事で詳しく紹介しています。
⇒収益マイホームの土地探しのポイント！失敗しないための重要な知識
⇒マイホームの土地探しの方法！失敗しないための情報収集とその内容
もちろん住宅ローンを利用するので、毎月の返済は行わなければいけませんし、修繕などの費用ざかかります。
しかし、一方で毎月の収入があればどうでしょうか？
プラスマイナスゼロで支出がなくなるばかりか、場合によってはお小遣いまで入ってくることもあります。
ローンを意識することもなく、いつのまにか返済が終わってしまいます。
「タダで自宅を手に入れる」とはまさにこのこと。
借家住まいで月々の高い家賃を払い続けている方にとっても、爪に火をともすように住宅ローンを払い続けている方にとっても、低リスクな投資先を探している方にとっても、まさに夢のような話なのです。
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収益マイホームのメリット・デメリット
ここまで収益マイホームのすばらしさを強調してきましたが、もちろんメリットばかりではありません。
収益マイホームならではのデメリットもあります。
ここでメリットとデメリットを整理しておきましょう。
メリット１：住宅ローンが利用できる
もともと住宅の購入を目的としている人にとっては当たり前のことですが、不動産投資を目的としている人にとっては、住宅ローンが利用できることは非常に大きな意味を持ちます。
アパートやマンションに投資する目的でお金を借りる場合、住宅ローンではなく不動産投資用ローンを組むことになります。
不動産投資用ローンは、住宅ローンと比較すると、あらゆる面で不利な商品です。
借入期間は２０年や２５年など短めで、金利は比較的高く、変動金利しか選べないのが一般的です。
また、担保評価や返済能力といった審査基準も厳しめです。
住宅ローンを借りるような感覚で金融機関をあたっても、思うような審査結果は得られません。
それが、自宅購入という目的に変わるだけで、
同じ物件を買う場合でも、住宅ローンを利用することができるようになります。
借入期間が３５年まで延び、金利は低くなり、変動金利だけでなく固定金利も選べるようになります。
他にも、住宅ローン控除の対象となるので節税効果があるなど、長所がたくさんあるわけです。
メリット２：自宅を兼ねているので空室リスクが低い
「マイホーム」と名付けているくらいですから自宅と兼ねるのは当たり前ですが、不動産投資の側面から見るとこれも大きなメリットです。
不動産経営をする大家さんが、おそらく最も恐れているのは空室率です。
空室率とは入居スペースにおける入居者の割合で、満室状態（空室率０％）が望ましいのは言うまでもありません。
しかし、新築・駅近などの人気物件ならまだしも、その反対の場合、入居者がなかなか見つからないことがあります。
ローンの返済や維持費などは入居者がいるいないにかかわらず毎月かかってきますので、空室率が高くなるということは、キャッシュフロー（現金収支）にダメージを及ぼすことになるのです。
その点、収益マイホームなら、
自分がその建物に入居しているので、自宅部分が空室になることはないという考え方ができるのです。
仮に建物の半分を占める自宅であれば、空室率が５０％を下回ることは絶対にありません。
賃貸部分に誰も入居者がいなくて空室率５０％の状態になったとしても、毎月の家賃程度の住宅ローンを払っていれば住み続けることができます。
当たり前といえば当たり前ですが、リスクを半減できるという点は収益マイホームならではの重要なメリットです。
メリット３：自宅と一体なので管理しやすい
もし東京に自宅がある人が、北海道に投資用アパートを所有していたとしたら、どうでしょう。
物件を見に行く機会はほとんどなくなり、管理状態を把握することは難しくなります。
急なトラブルに対応することはできません。管理会社に管理を任せていたとしても、心配が尽きないのではないでしょうか。
収益マイホームなら
自宅と一体化していますから、リアルタイムで管理状態を見ることができます。
管理会社に管理を任せつつも、彼らがしっかりと管理業務を遂行しているかどうか、常に目を光らせておくことが可能となります。
もちろん、やる気と時間さえあれば、管理会社に任せないで自主管理をすることも十分可能です。
デメリット１：土地の目利きが必要
この本で紹介している収益マイホームは、土地を購入し、そこに建物を建てる方法です。
当然、自分で土地を探してくる必要があります。
分譲住宅やアパート・マンションなら、すでに建っているものを確認したうえで購入することができます。
家賃収入がどれくらい見込めるかの計算も容易にでき、物件の善し悪しも判断しやすいでしょう。
しかし収益マイホームの場合は、土地を探すところがスタートです。
何も建っていないまっさらな土地だけを見て、さまざまなことを判断する必要があります。
その土地に住宅を建てられるのかどうか？
建てるとしたらどれくらいの面積・容積の建物になり、それを何部屋に区切ることができるのか？
土地の値段は相場と比べて高いのか安いのか？
その結果、収益性はどれくらいになるのか・・・。
こういったことを自分で調べたり計算したりして、敷地状況を的確に把握する必要があるのです。
最終的には信頼できる不動産会社や不動産コンサルタントにアドバイスをもらうという方法もありますが、ある程度までは自分で多くの物件を見て回り、絞り込んでいかなければならないでしょう。
こればかりは知識と経験が必要です。
とはいえ、恐れることはありません。
ポイントさえ押さえてしまえば、後は慣れの問題です。
通常の一戸建てを買う時だって、土地から探すのはふつうなのです。
収益マイホームに向いた土地探し・選びのポイントについては別記事で詳しく説明していきます。
不動産に詳しくない、全く経験がないという方でも、土地探しのコツを身につけることができますのでご安心ください。
収益マイホームの土地探しについては以下記事で詳しく紹介しています。
⇒収益マイホームの土地探しのポイント！失敗しないための重要な知識
⇒マイホームの土地探しの方法！失敗しないための情報収集とその内容
デメリット２： 工期がかかる
すでに建っている物件を買うアパート・マンション投資なら、買ったその日から家賃収入があります。
ローンの返済と家賃収入が同時に発生するので、着実に返済していくことが可能となります。
しかし、
収益マイホームの場合、土地を購入してからがスタートになります。
購入した後、収益マイホームを建築することになりますが、着工から完成までは半年から１０カ月ほどかかります。
その間もローンの返済は行わなければなりません。
土地を買ったその瞬間からローンの返済が始まっているからです。
竣工して入居者が決まるまでの半年以上は家賃収入がゼロの期間が続きますが、その間にもローンの返済でお金は出ていきます。
これは精神的にちょっとつらいものがあります。
家賃収入が入ってくるまでのローン返済金額を計算して、資金を残しておく必要があります。
デメリット３：賃借人と常にお隣さんである
貸す側と借りる側が一緒の建物に住んでいるので、お互い頻繁に顔を合わせる可能性があります。
だからといって特別なコミュニケーションをとる必要はないのでしょうが、人間関係やプライバシーの問題が気になる人もいるかもしれません。
ただ、建物を建てる際に、自宅部分と賃貸部分のアプローチや入り口を別々になるように設計すれば、プライバシーの問題は解消されます。
「常にお隣さん状態」を全く気にしない人であれば、入居者と近いことは逆にメリットになります。
顔が見える付き合いをすることで、悪い言い方をすれば「睨みをきかせる」ことができるからです。
借りる側にとっても受け止め方はさまざまなようです。
全く気にしないという人もいれば、「大家さんにあれこれとうるさく言われそう」と抵抗感を持つ人もいます。
実際、管理を管理会社に任せている場合、清掃や家賃の回収などは管理会社がやってくれるので、直接入居者とかかわることはほとんどありません。
にもかかわらず、「大家がそばに住んでいる」というだけで、入居者にとってはある程度の抑止力になるようです。
学生さんも友達を呼んで夜中に騒いだりはしづらいでしょう。
一人暮らしの女性には、
「大家さんと一緒の建物だから防犯上も安心」
「維持管理面がしっかりしてそう」
と受け止めてもらえるケースもあります。
そこを利用して、入居者募集の際は、収益マイホームであることを全面にアピールするという手もあります。
以上、いくつかのデメリットはありますが、努力や工夫しだいで解決できる部分が多々あります。
「タダでマイホームを手に入れられる」という非常に大きなメリットの前では、さほど深刻な問題ではないのではないでしょうか。
こういったメリット・デメリットをふまえたうえで、収益マイホームを購入するためには具体的にはどうすればいいのか、「住宅ローン」「土地」「建物」のポイントについて別の記事で解説していきます。
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まとめ
最後に収益マイホームのメリット・デメリットを整理しておきましょう！
- 住宅ローンが利用できる
低金利。優遇金利。長期の返済が可能。審査がゆるい。
- 自宅を兼ねているので空室リスクが低い
自分自身が、自宅部分の大家になることにより、空室率を下げることができる。
キャッシュフローの流出を防ぐ。
- 自宅と一体なので管理しやすい
物件の状態がリアルタイムにわかる。自主管理もやろうと思えば可能。
- 土地の目利きが必要
土地を探し、購入するまでに手間と知識が必要。
- 工期がかかる
新築物件のため、着手してから完成し、家賃発生するまでに時間がかかる。
- 賃借人(顧客)と常にお隣さんである
人間関係をわずらわしく感じる人にとっては、デメリットになる。
収益マイホームの住宅ローンについてはこちらの記事も参考にしてみてください。
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