知っておいてタメになる知識

住宅ローンは金利計算と住宅ローンシミュレーションを十分に!

2016/09/23

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こんにちは。akapです。

突然ですが、住宅の購入や住み替えなどお考えですか?

日本銀行のマイナス金利政策によって、住宅ローンの金利も低い水準で推移しています(平成28年8月現在)。 

住宅購入を予定したり、ローンを見直したい家庭には好条件のようですが、無理のない返済プランを考えなければ大変なことになりますので以下点を確認して検討してくださいね。

 

住宅ローンの基礎知識を押さえておこう!

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住宅ローンの基礎知識 住宅ローン金利について

住宅ローンの金利は主に3種類あります。

【変動金利型】

市場金利の動向により、適用金利が変わる。

金利の見直しは半年に1回。

★メリット
・金利が下がると返済額が減る。

★デメリット
・金利が上がると返済額が増える。
・借り入れ時に総返済額が確定しない。
・極端に金利が上がった場合、元金が減りにくい。

 

【全期間固定金利型】

借り入れ時の金利が完済するまで変わらないタイプと、金利の一定期間を2段階に分け、最後まで金利が固定するタイプがある。

メリット
・借り入れ時に総返済額が決まり、ライフプランが立てやすい。
・金利上昇時のリスクを回避できる。

デメリット
・金利が下がっても返済額が減らない。

 

【固定金利選択型】

当初一定期間(3年・5年・10年など)の金利が固定。

一定期間後は変動か固定かを選べる。

金融機関によっては、選択に制限があるので確認を。

メリット
・一定期間の返済額は確定できる。
・当初は比較的低い金利で当面の支払額が安定する。

デメリット
・借り入れ時に総返済額が確定しない。
・固定期間終了後、金利が上がると返済額が増える。

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住宅ローンの基礎知識 住宅ローン返済方法について

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2つの返済方法があります。

【元利均等返済】

毎月の返済額(利息と元金)が一定

メリット/毎月一定額なので予定が立てやすい。
・デメリット/最初は返済額に占める

金利部分が大きく、元金の減り方が遅い。

【元金均等返済】

元金を返済回数で割り、金利分を上乗せして返済

・メリット/支払い回数が進むにつれて返済額が減っていく。
・デメリット/最初は返済額が多い。

 

住宅ローンの基礎知識 諸経費について

住宅購入の際、

印紙税、不動産仲介手数料、登録免許税、司法書土報酬料、固定資産税、ローン保証料や手数料、団体信用生命保険、火災・地震保険、引っ越し費用など、諸費用が必要です。

一般に、新築の場合は物件価格の3~7%中古の場合6~10%が目安といわれていますね。

 

住宅ローンを選ぶポイントとは

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ライフプランを立てる

まずはライフイベントを想定し、将来の収支を予想しながら、家庭の「キャッシュフロー表」を作成することが大切です。

★ライフイベントとは、出産や子どもの教育住宅や車の購入、海外旅行などのこと。

将来の目的を明確にする。

 

★キャッシュフロー表とは、将来、家計がどのように推移するかをシミュレーションするもの。

ライフイベントと組み合わせ、ライフプランの問題点を明確にする。

 

最近はわが家のキャッシュフロー表を作成できるサイトも多々ありますので、そのソフトを使ったりしてしっかりとライフプランを立て、住宅□一ンの仕組みや金利を理解した上で選んだ方が良いですよ。

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借り換え時も諸費用必要

借り換えを検討している場合、諸費用も考えなければなりません。

・金融機関への手,料や保証料
・抵当権設定費用司法書士報酬料
・住宅ローン控除を受けている場合、借り換え後の控除がどうなるのかなど

現在のローンと比較し、どれほど金利軽減ができ、最終総支払額が減少するのかを試算し、検討する必要があります。

 

ローン返済できる総支払額で

重要なのは、借り入れできる金額ではなく、返済できる金額であることです。

現在は低金利が続いていますが、目先の金利だけでなく、金融機関などで返済額と諸費用を加えた総支払額を試算し、各ローンを比較して検討しましょう。

 

まとめ

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マンション購入時など見積もりされた方は良く分かると思いますが、

販売不動産によっては、くれる見積もりと住宅ローンシミュレーションはマンション販売価格の総額に対してのローン算出のみです。

その他経費の維持費や共益費、駐車場はローン月々の額に入ってなく別途という形が多いので勘違いしてしまいます。

 

例えば、

販売価格3200万のマンションをボーナス支払いなしの35年のローンで購入しようとした場合

月々ローン支払が8万程度の支払いで購入可能です!

というお話しをメインに頂きますが、月々ローン+維持費+共益費+駐車場などを足すと月々の支払は13万程度という金額になることがあります。

無知で簡単に考えていたら大変なことになりますよね。

ローンも含めてですが、住宅購入はその金額が妥当なのか調査や住宅ローンシミュレーションも含めて良く考える必要があります。

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